Sostenibilidad, diseño y ubicación: los pilares que permitirán al mercado de oficinas resistir y mantener su atractivo

"La clave para definir los metros cuadrados necesarios es la introducción de tecnología que mida la demanda de uso de la oficina que tenga cada organización y, a partir de esos datos, tomar decisiones. El viejo modelo de ‘a X personas, X metro cuadrado' ha quedado obsoleto" Angel Serrano, CEO de zityhub

November 2, 2021

En el "tramo final" de la pandemia son numerosas las empresas que están optando por un modelo híbrido de trabajo, que combina teletrabajo con presencialidad. Una tendencia que despuntaba antes de la pandemia, que se ha acelerado y que, probablemente, ha venido para quedarse. Desde el punto de vista inmobiliario saltan las alarmas ante esta opción de trabajo flexible porque preocupa que esta nueva forma de trabajar repercuta en una disminución de la necesidad de número de metros cuadrados que van a necesitar las empresas. 

Son tres los pilares que van a marcar el éxito de los edificios de oficinas: los criterios de sostenibilidad y la eficiencia energética, un nuevo diseño que permita a las empresas adaptarse a las nuevas formas de trabajar y, por supuesto algo que no ha cambiado: ubicación. Cualquier activo bien ubicado que no cumpla las dos primeras condiciones debe ponerse al día con urgencia, mediante reformas que requieren inversiones, para no quedar fuera de juego. 

Los expertos del sector inmobiliario de oficinas admiten que es probable que la primera reacción por parte de las compañías a la situación actual sea la de implantar estrategias de reducción de espacio aunque "estas estrategias pueden ser contraproducentes a corto-medio plazo sino se tiene en cuenta la necesidad de incrementar el ratio m2/empleado para adaptarse al distanciamiento social necesario y la necesidad de generar nuevos espacios colaborativos que suponen una necesidad de m2 adicionales. En consecuencia, entendemos que las necesidades finales de espacio acabarán estando en línea con las actuales.

Lo importante será la calidad del espacio, los servicios y el acceso al puesto de trabajo por transporte público" puntualiza Martín Galbete, National Director Offices de Colliers. Otros expertos consultados son más cautelosos y apuntan que todavía es pronto para calcular el impacto en los metros cuadrados de superficie que van a destinar las empresas.

"Actualmente estamos viendo reducciones que pueden estar influenciadas por la necesidad de aportar ahorros a la cuenta de explotación" explica Javier Bernades, International Partner, Head of Business Space Office & Industrial Agency en Cushman & Wakefield España.

"Veremos una preocupación mayor por ser exigentes en el uso correcto de los metros cuadrados disponibles. Probablemente veremos menos metros cuadrados destinados a trabajo individual y un mayor ratio al antiguo de puesto/empleado pero se verá compensado por la necesidad de una menor densidad de ocupación y una mayor necesidad de lugares de encuentro y reunión"

Angel Serrano, CEO de zityhub

La demanda inversora sigue activa

De todo el mercado inmobiliario, el sector oficinas es el que probablemente entraña mayor incertidumbre, "pero se va a reposicionar a corto-medio plazo en base a la sostenibilidad, la eficiencia y la seguridad de los edificios" apunta Fernando Fuente MRICS, director nacional del área de valoraciones y consultoría de CBRE España quien asegura que la demanda en inversión sigue muy activa y la demanda ocupacional se mantiene estable "aunque la tendencia de rentas será bajista de aquí a final de año”.

El mercado de oficinas está empezando a reactivarse debido al incremento de la actividad de inversores y la demanda de activos. Para Urbanitae, la rentabilidad de las oficinas y su potencial hacen que sean un producto atractivo y de interés para el inversor, que va a buscar activos que tengan "un claro compromiso con la sostenibilidad, sean eficientes energéticamente, les permitan ahorrar en costes, y cuenten con buenas ubicaciones y con inquilinos solventes".

Las oficinas seguirán siendo un activo de valor

No se espera que los cambios de usos de oficinas a residencial por ejemplo vayan a marcar una tendencia ni vayan a generalizarse. "En los activos localizados fuera de la almendra de la M30, existen varios proyectos de reconversión de edificios de oficinas a uso residencial dado la fuerte demanda existente para este uso y la existencia de compatibilidad de uso. Si bien, debido a la rigidez de las normas urbanísticas en muchas ocasiones no es posible acometer este tipo de transformaciones y por ello, no esperamos una reconversión generalizada de usos terciarios a residenciales." explica Alberto Díaz, Managing Director Capital Markets de Colliers.

"Las oficinas son y seguirán siendo un asset class de valor para los inversores ya que la economía del conocimiento seguirá creciendo, y es consumidora de espacio de oficinas" concluye tajante Javier Bernades de Cushman & Wakefield.

Hacia un nuevo modelo de oficina

Aquellos activos que mejor se adapten a la nuevas formas de trabajo, ofrezcan versatilidad, espacios de uso común para sus usuarios tales como terrazas, zonas de descanso/ relax y espacios flexibles, se orienten a uno niveles de atención cercanos a los de hospitality y sean sensibles a los criterios ESG estarán mejor posicionados a la hora de atraer arrendatarios de referencia, "con posibilidad de alcanzar niveles de rentas máximas con respecto a la competencia contratos estables cuyo impacto en la valoración del activo sea positivo y por tanto la rentabilidad potencial pueda maximizarse" explican Martín Galbete y Alberto Díaz desde Colliers.

El futuro puede suponer un cambio de tendencia, las compañías cambian sus necesidades "Veremos una preocupación mayor por ser exigentes en el uso correcto de los metros cuadrados disponibles. Probablemente veremos menos metros cuadrados destinados a trabajo individual y un mayor ratio al antiguo de puesto/empleado pero se verá compensado por la necesidad de una menor densidad de ocupación y una mayor necesidad de lugares de encuentro y reunión" explica Ángel Serrano, CEO de zityhub quien apuesta por un futuro con dos tipos de contratos el tradicional y el contrato de espacio flexible que permita a la organización ajustar los metros cuadrados en función de sus necesidades. "Aparecerán modelos donde los metros cuadrados ya no se concentrarán en un solo edificio sino en oficinas radiales o satélites, facilitando la vida al profesional reduciendo los tiempos de desplazamiento. La clave para definir los metros cuadrados necesarios es la introducción de tecnología que mida la demanda de uso de la oficina que tenga cada organización y, a partir de esos datos, tomar decisiones" "El viejo modelo de ‘a X personas, X metro cuadrado' ha quedado obsoleto" concluye Serrano

"La clave para definir los metros cuadrados necesarios es la introducción de tecnología que mida la demanda de uso de la oficina que tenga cada organización y, a partir de esos datos, tomar decisiones. El viejo modelo de ‘a X personas, X metro cuadrado' ha quedado obsoleto"

Angel Serrano, CEO de zityhub


Cabe tener en cuenta que el 87% de los empleados en Europa cree que la oficina es esencial, según la última ola del informe de Savills Office Fit, realizada antes del verano de 2021 a más de 100.000 personas. Entre los países que más apoyan la necesidad de las oficinas se encuentran España, Francia, Holanda, Irlanda y República Checa. La encuesta revela además que la flexibilidad para trabajar en localizaciones alternativas a la propia oficina han ganado peso, con un 19% que trabajaría en la oficina del cliente frente a un 10% en la primera ola de Office Fit, realizada en junio 2020, y un 12% que trabajaría en espacios flex o coworking, frente a solo un 3% el año pasado. 

En cuanto a los principales cambios que los empleados desearían en los espacios de trabajo, el 71% de los encuestados en Office Fit ha señalado la gestión del flujo de personas de modo que los picos de alta ocupación y desocupación del espacio de trabajo queden equilibrados, el 49% señala iniciativas relacionadas con la salud y el bienestar y el 38% desearía una aplicación del edificio que facilite cosas como consultar la calidad del aire o reservar puestos de trabajo. 

Leyre Octavio de Toledo, directora ejecutiva de Arquitectura y Head of Occupier Solutions en Savills Aguirre Newman señala que los resultados de la encuesta Office Fit 2021 “ponen de manifiesto muy claramente que la oficina sigue aquí para quedarse, pero necesita cambios. Los trabajadores están pidiendo a sus responsables que les proporcionen un espacio de trabajo sano y seguro en un entorno productivo que ponga al empleado en el centro. Repensar la relación oficina-personas es ahora una obligación en la que los arquitectos debemos fomentar una nueva forma de pensamiento en los máximos responsables de las empresas, donde se piense en las personas como nunca se había hecho y donde el foco sea ayudarles a anticiparse al futuro”.

La segunda ola de Office Fit muestra también que los trabajadores europeos vuelven a preferir localizaciones urbanas, con un 52% que señala el centro de las ciudades como su opción favorita para la ubicación de su oficina, frente al 40% en junio de 2020. Del mismo modo, la encuesta revela que la flexibilidad empieza a ser cada vez más importante. Un 27% de los encuestados respondió que utilizaría una oficina cercana a su casa además de la propia si tuviera la opción. En este sentido, el informe de la consultora inmobiliaria internacional señala que es probable que empiecen a aparecer oficinas satélite para atender a estos trabajadores. En este escenario, características como la flexibilidad, la filosofía colaborativa o las facilidades en cuanto a condiciones contractuales hacen que los coworking se estén adaptando a los nuevos modelos de trabajo que han surgido tras la pandemia.

Así, las solicitudes de oficinas por días o meses han aumentado hasta un 324% en los primeros nueves meses del año en comparación con el mismo periodo en 2020, según los datos de la compañía de espacios flexibles Lexington. Según David Vega, CEO de Lexington, “la vuelta a la oficina ya es una realidad. Desde el pasado 1 de septiembre el regreso a nuestras ubicaciones ha sido más que notable, el sector de los espacios flexibles ha sabido estar a la altura, proponer nuevos servicios adaptados y, sobre todo, dar la flexibilidad que las empresas han necesitado en cada momento”. Así, “en esta vuelta, la modalidad híbrida se ha convertido en la fórmula de trabajo con más adeptos, un sistema que permite no solo ahorrar costes de espacio -gracias a la rotación de los equipos-, sino también mantener el equilibrio adecuado entre conciliación y productividad”.

Diseño, un must para volver con ganas a la oficina

Con la reapertura y una nueva normalidad, muchas empresas se en ¿Cómo atraer a los empleados para que abandonen la comodidad de su hogar y vuelvan a la oficina? Algunas han avanzado en ese sentido valiéndose del diseño interior, así por ejemplo, el pasado mes de septiembre la compañía healthtec Doctoralia ha mostrado sus nuevas oficinas en Barcelona.

Con el objetivo de "hacer ilusionante la vuelta al espacio de trabajo" se puso en contacto con el prestigioso estudio de interiorismo Lagranja, quien ha diseñado unas oficinas llenas de frescura, con una nueva distribución que rompe con las jerarquías en el lugar de trabajo, a base de espacios abiertos y luminosos. "Todavía es pronto para hablar de un impacto estructural sobre el sector. Lo que sí está claro es que las empresas están replanteándose el propósito de la oficina, es decir, cómo deben diseñarla para que la gente vuelva por voluntad propia" explica Javier Bernades, International Partner, Head of Business Space Office & Industrial Agency en Cushman & Wakefield España.

Algunos estudios de interiorismo como Coblonal plantean en sus proyectos más recientes que la oficina sea más confortable y acogedora, que el trabajador se sienta como en casa. Recientemente Coblonal ha finalizado el diseño y construcción de las oficinas de la tecnológica Simsa, que lejos de ser un espacio frío e impersonal de una anticuada empresa informática, presenta diferentes zonas de estar con acabados que bien podrían hallarse en una vivienda particular. Un estilo, el home-office, que brinda un nuevo escenario para trabajar donde sentirse muy a gusto.

Perspectivas del mercado de oficinas en España 2022

Desde Colliers se muestran moderadamente optimistas con respecto al mercado de oficinas para el 2022, tanto para el mercado de usuarios como el de inversión. "En el primero se prevé un incremento en los niveles de contratación con respecto a los trimestres precedentes, principalmente como consecuencia de la finalización de contratos de arrendamiento prorrogados a corto plazo durante la pandemia y la necesidad de adaptarse a las nuevas sensibilidades ligadas principalmente a la atracción y retención del talento lo que nos hace suponer una concentración de la demanda en zonas prime/ciudad en detrimento de zonas alejadas del centro ciudad, que sufrirán hasta que la oferta existente en centro no pueda dar salida a la demanda. En el segundo la falta de operaciones ordenadas unida a la liquidez existente y a la presión por invertir capital que parado supone un coste para el inversor hará que potencialmente se compriman las yields si cabe aún más y se analice producto que de otra manera no hubiera sido puesto en el foco inversor" explican Martín Galbete y Alberto Díaz de Colliers.

Para Jesús Lorido, Senior Director del área de Real Estate de Urbanitae es previsible que se alcancen niveles previos a la pandemia "En principio, parece que la tendencia para el mercado de oficinas en el año 2022 va a ser al alza, ya que se tiende a continuar con la recuperación que ya se ha iniciado durante este ejercicio. A ello se une el aumento del interés de los inversores por este tipo de producto; la previsión de alcanzar la estabilización de rentas; el incremento en los niveles de ocupaciones y la compresión de yields".

Más cauteloso se muestra Javier Bernades, International Partner, Head of Business Space Office & Industrial Agency en Cushman & Wakefield España quien afirma que la demanda se recuperará "una vez eliminados todos los riesgos de Covid".